19. 부동산 경매의 종류

1. 종류

 

부동산 경매
공매 (국가가 주체가 되어 공적기관에 의해 이루어 짐)	법원 경매 (흔히 말하는 경매)
	강제경매 (강제로 집행할 수 있는 권한인 집행권원에 의해 신청)	임의경매 (담보권에 의해 신청)

큰 차이는 없지만 강제경매는 취소 절차가 복잡하고 임의경매는 취소 절차가 간단한다.

용어가 어렵게 느껴질수 있지만 절차는 크게 달라지지 않으니 개념만 이해하고 넘어가자.

 

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2. 경매의 절차

 

- 1단계 : 경매신청

돈을 받지 못한 채권자가 경매 신청서와 첨부서류를 작성해서 법원에 정식으로 제출한다.

법원은 채무자의 부동산이 경매로 팔릴 것을 알리는 경매개시 결정 정본을 채무자에게 송부한다.

 

- 2단계 : 배당요구종기 결정 , 공고

용어가 어려울수 있는데 배당은 법원이 경매로 부동산을 판돈을 채권자에게 나누어 주는 건데

배당요구는 정확하게 얼마를 돌려받겠다고 요구하는 것이며 종기일은 마감 날짜다.

결국 돈을 돌려받아야 하는 채권자는 법원이 공고한 마감 날짜까지 관련 서류를 제출해서 

신고하면 된다.

 

- 3단계 : 매각준비

결정이 되면 법원은 현황조사서 , 감정평가서 , 매각물건명세서를 작성한다.

 

a. 현황조사서 : 부동산의 상태 , 세입자 , 채권자가 떠안아야 할 부담은 없는지 등이 정리되어 있다.

유심히 봐야 할 부분은 기본정보 , 부동산의 현황과 점유관계 조사서를 봐야 한다.

 

기본정보에서는 임차인이 몇 명인지 확인하며 점유관계에서는 미상인 경우 더 알아봐야 한다.

 

b. 감정평가서 : 부동산의 가치 즉 감정가를 평가해서 최저 매각 가격( 이 가격 이상만 판다 ) 이 정해진다.

8장 정도로 구성된 문서인데 (감정평가표 , 평가의견 , 감정평가 명세표 , 감정평가 요향 표 , 위치도 ,

지적도 , 내부구조도 , 물건 사진) 현장조사를 할 때 활용하자.

참고자료로 하되 너무 맹신하진 말자.

 

c. 매각물건명세서 : 부동산의 표시 , 권리관계 등을 정리한 문서

 

- 4단계 : 매각공고

매각기일은 입찰일이며 매각 결정 기일은 매각을 허락할지 말지 결정하는 날짜.

 

- 5단계 : 경매 실시

법원이 정한 매각기일에 경매가 시작된다.

가장 높은 가격을 적어 낸 사람이 낙찰을 받게 된다.

참고로 입찰자들이 한 명도 없다면 유찰되어 최저 매각 가격이 20% ~ 30% 낮아진다.

 

- 6단계 : 매각 허가 결정 , 확정

낙찰을 받았다고 해서 바로 해당 부동산의 주인이 되는 것은 아니다.

법원이 낙찰 결정을 내린 뒤 절차에 문제가 없었는지 조사해서 1주일 뒤 매각 허가 결정을 내리게

된다.

 

- 7단계 : 잔금 납부 , 소유권 이전

확정이 되면 법원이 정한 지급기한까지 잔금을 내고 소유권 이전등기를 한다.

부동산의 소유권을 자신의 이름으로 바꾸는 것을 말하는데 소유권 이전등기까지 끝나면

이제 법적으로 진짜 부동산의 주인이 된다.

 

- 8단계 : 인도명령 , 강제집행

해당 부동산에 세입자 또는 이전 소유자가 살고 있다면 명도를 해야 한다.

필요시 인도명령을 신청해서 이사를 내보내야 한다.

인도명령은 경매로 부동산이 팔렸으니 넘겨주고 나가라는 법원의 명령으로 거부 시 강제집행을

하게 된다.

 

https://www.courtauction.go.kr/

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