2019. 11. 13. 21:41ㆍ유리지갑! 월급쟁이가 부자가 되는 길(완)
권리분석이란?
부동산의 권리와 관계 등에 하자가 있는지 여부를 확인하고 분석하는 과정이다.
권리분석을 잘못하게 되면 낙찰잔금이외에 추가비용을 더 내서 시세 대비 휠씬 비싼 금액으로
부동산을 살수 있기 때문에 매우 중요하다.
1. 커트라인은 말소기준권리
권리분석을 단순하게 알라면 "말소기준권리"를 알고 있어야 한다.
- 종류
a. 저당권 (근저당권)
b. 압류 (가압류)
c. 담보가등기
d. 경매개시결정등기
e. 전세권 (경매신청을 하거나 배당요구를 한 경우 )
예를 들어 사진을 보면 근저당에 말소기준등기가 적혀 있고 소멸 여부는 말소기준등기 기준으로 아래는
전부 소멸로 되어 있다.
결과적으로 말소권리기준으로 인수할 권리가 있는지 없지만 따져보면 된다.
인수할 권리가 소유권 외에 없다면 경매에 참여해서 투자해 봐도 된다.
2. 예외가 되는 권리
유치권 , 법정지상권 , 분묘기지권은 순위에 상관없이 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리이다.
이러한 권리들이 있다면 미련없이 포기하자!
위에서도 말했지만 소유권 외에 가져갈 필요는 없다!!!
3, 매각물건명세서
등기부등본과 같이 봐야하는 것이 매각물건명세서이다.
대법원 경매사이트에 접속하면 볼수 있는데 매각기일 1주일 전부터 확인이 가능하다.
https://www.courtauction.go.kr/
대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
- 최선순위설정 일자를 유심히 확인하자!
최선순위설정에 근저당권 이라고 써져 있는데 이 근저당이 말소기준권리이다.
등기부등본의 경우 근저당을 상환했음에도 불구하고 말소등기를 신청하지 않아 말소되지 않고 남아 있을 수 있기
때문에 같이 확인해 줘야 한다.
또 점유자가 임차인이라면 전입신고일자와 최선순위일자를 비교해 봐야 하는데 만약 전입신고일자가 빠른
경우 대항력이 있어 배당에서 못받은 보금증이 전액인수 될 수 있다는 것도 주의해야 한다.
- 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
- 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요
- 비고란
이 부분에 해당없음 이나 공란으로 기록되지 않은 물건도 상대적으로 어렵고 위험한 물건이므로 각별히
유의하되 되도록 포기하도록 하자!
참고로 매각물건명세서는 법원에서 직접정리하기 때문에 사실과 다른경우 매각불허가신청을 할수 있다!
즉 내용이 다르면 법원에서 취소해 준다.