20-2. 왕초보 부동산 경매 (배당분석)

1. 배당분석 모르면 임차인이 보증금 떠안는다.

 

배당은 부동산을 경매로 판 돈을 채권자들에게 나누어주는 것이며 배당분석은 채권자들이 

얼마만큼의 돈을 돌려받는지를 확인하고 분석하는 과정이다.

 

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2. 물권 (흡수 배당)은 몰빵, 채권(인수 배당)은 균등

 

배당분석을 할려면 배당 원칙을 알고 있어야 한다.

 

- 흡수배당 : 설정 순위가 늦은 채권자들의 배당금까지 흡수해서 돈을 모두 돌려받는 것

- 인분배당 : 순위에 상관없이 공평하게 나누어 돌려받는 것

 

구분	물권 (흡수배당)	채권 (인분배당)
권리내용	부동산에 대한 권리	채무자에 대한 권리
권리변동	공시필요	공시 안함
배당 우선순위	있음	없음
효력범위	절대권 (제 3자에게도 효력)	상대권 (채무자에게만 효력)
종류	근저당권 전세권 유치권 지상권 기타	가압류  임대차 특정물채권 이자채권 기타

먼저 권리내용이 물권인지 채권인지 구분을 한 후에 설정 순위에 따라 배당금액을 계산해서 얼마만큼의 돈을 돌려

받는지 확인하면 된다.

 

- 배당분석 사례

참고로 표를 만들어 보기 좋게 정리하면 편하다.

순위	권리내용	권리금액	배당금액	남은 배당금액	낙찰금액
1	소유권이전				8.000 만원
2	근저당권	4.000 만원	4.000 만원	4.000 만원
3	가압류	3.000 만원	2.000 만원	2.000 만원
4	가압류	3.000 만원	2.000 만원	0원

이 물건은 8천만 원에 낙찰을 받았다.

이 돈이 어떻게 채권자들에게 나누어지는지 살펴보면 설정 순위가 빠른 것은 근저당권이며 물권(흡수 배당)이다.

흡수 배당의 원칙에 의해 이 채권자는 모두 돌려받을 수 있다. 낙찰금액 8천만 원 중 남은 금액은 4천만 원이다.

근저당보다 순위가 낮은 3,4 순위 가압류는 채권(인분 배당)이며 원칙에 의해 다음과 같이 계산할 수 있다.

 

3순위 가압류 = 남은 배당금 (4천만 원) * 3순위 가압류 권리금액 (3천만 원) / 3,4순위 권리금액 합계 (6천만 원) = 2천  

남은 배당금은 2천만 원

 

4순위 가압류 = 남은 배당금 (4천만 원) * 4순위 가압류 권리금액 (3천만 원) / 3,4순위 권리금액 합계 (6천만 원) = 2천 

남은 배당금은 0원

 

3순위 , 4순위는 1천만 원은 돌려받지는 못하지만 배당은 2천만 원씩 돌아간다.

낙찰자 입장에서는 가압류는 소멸되어 인수되지 않기 때문에 투자해볼 만한 경매 물건이다.

또 다른 예로 임차인이 2순위가 되어 있는 경우도 있는데 우선변제권을 갖지 않을 생각으로 배당요구를 하지 

않았다면 임차인의 보증금을 떠안아야 되는 경우도 있으니 유의하길 바란다.

 

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3. 우선변제권

 

세입자가 살고 있는 집이 경매로 넘어간 경우 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리이다.

주택임대차 보호법상 우선변제권은 주택을 인도하고 주민등록을 마친 후 임대차계약서상 확정일자를

받으면 생기는 권리이다.

즉 세입자가 주민센터에 전입신고를 하면서 확정일자까지 받으면 우선변제권을 갖게 된다.