21. 현장조사 요령

부동산 경매에서 가장 중요한 부분이 현장조사 = 임장활동이라고 할 수 있다.

서류에서 본 물건과 현장에서 본 물건은 분명 다르다.

힘들다는 생각보단 배우고 공부한다는 생각으로 임하길 바란다.

 

a. 현장가기 전 반드시 시세를 확인하자.

 

- 국토교통부 실거래가

http://rtmobile.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

- 네이버 부동산 

https://new.land.naver.com/complexes?ms=37.3595704,127.105399,11&a=APT:JGC:ABYG&e=RETAIL

네이버 부동산

- KB 부동산

https://onland.kbstar.com/quics?page=okbland&QSL=F

KB부동산 리브온 ( Liiv ON )

b. 주민센터를 방문해서 세대주를 열람하자.

주민센터를 방문해 "전입 세대주" 열람을 신청한 후 새롭게 전입한 사람이 있는지 "세대주 중에 말소 시준 권리"보다 먼저

전입신고가 되었는 사람이 있는지 확인해야 한다.

명도계획(점유자를 내보내는 것)을 세우는데 도움이 될뿐더러 자칫 선순위 임차인이 있는 경우 낙찰 후 보증금을 

떠안을 수 있으니 전입신고가 된 모든 세대주를 꼼꼼하게 확인해야 한다

 

c. 입지조건을 체크하자.

도보 기준으로 시간이 얼마나 걸리는지 되도록 대중교통을 이용해 현장 조사를 해야 한다.

	입지조건	예	아니오
1	학군이나 교육환경 좋은지?
2	대중교통은 편리한지?
3	마트 , 백화점은 가까운지?
4	단지 규모는 어느 정도인지?
5	공원 , 문화시설은 있는지?
6	유해시설은 없는지? ( 소각장 , 유흥업소)
7	편의시설은 가까운지? ( 병원 , 은행 등)

 

d. 물건 상태 체크

경매물건의 외부는 확인이 가능하지만 내부를 체크하는 건 쉽지 않을 수도 있다.

점유자가 문을 안열어 주는 경우도 있으며 만나기가 힘든 경우도 있다.

차라리 힘들다면 옆집 윗집 등을 방문해서 내부를 체크하는 방법도 있으니 참고하길 바란다.

	내부상태	예	아니오
1	노후되지 않았는지? ( 균열 , 누수 등 )
2	우편물 관리는 잘 되고 있는지? ( 임차인 이름 )
3	주거환경은 좋은지? ( 채광 , 방향 , 경사 )
4	공유시설은 잘 갖춰져 있는지? ( 주차장 , 놀이터 )
5	체납 관리비는 없는지? ( 관리사무소 )
6	내부시설은 양호한지? ( 특히 보일러실 )

 

e. 부동산 중개업자 만나기

부동산 중개업소를 만날 때는 손님으로 가장하는 경우도 있고 경매 때문에 솔직히 이야기하는 경우도 있다.

각각의 장단점이 있기 때문에 절대적으로 무엇이 좋다고는 말하기는 어렵다.

하지만 솔직히 말하고 나중에 중개를 맡기는 것도 나쁘지 않는 방법이라 생각한다.

 

f. 필수 준비물

- 신분증

- 경매자료 

- 카메라 , 녹음기 , 나침반 ( 요즘은 스마트 폰이 있으니 제외 )

녹음기의 경우 위장 임차인이 있을 수 있으니 녹음을 미리 눌러놓고 임차인을 만나자.

 

g. 현장 조사서 양식 ( 예시 )

부동산 경매 현장 조사서
일자
사건번호
경매물건
감정가
최저가
임차인 현황	이름 전입 :  확정 :  배당 :
물건상태	노후도
	우편물
	경사도
	채광 , 방향
	층수
	주차장
	방수 , 누수
	도시가스
	점유자
입지조건	버스 , 배차간격
	지하철
	마트 , 백화점
	학교
시세조사	국토교통부
	네이버 부동산
	KB 부동산
특이사항