17. 경매 보다 급매가 이득일 수 있다.

1. 경매로 내 집 마련? 위험!

 

사람들은 부동산 경매를 하면서 "어떻게 하면 싸게 사서 비싸게 팔 수 있을까?" 생각한다.

하지만 그 생각은 위험할 수 있다. 일단 내 집 마련을 하는 것이 우선이다.

목돈도 모으질 못했는데 경매부터 한다? 올바르지 못한 결정이다.

남의 부동산을 싸게 사는 것보단 내가 살집을 싸게 사서 비싸게 파는 방법이 훨씬 더

쉬울 수 있다.

주변을 보더라도 미분양 아파트를 싸게 분양받아 입주한 후 몇 년을 거주한 뒤 부동산 시장이

살아날 때 팔아서 짭짤한 시세차익을 올린 사람들도 있다.

시세가 좋을 땐 살고 있던 아파트를 팔고 오래된 아파트로 이사 후 남은 돈을 소형 아파트에 

재투자한 사례도 많다.

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2. 급매로 집을 살 때 주의사항

 

a. 급매로 나온 이유를 정확하게 파악하자.

사람이라면 누구나 집을 비싸게 팔고 싶어 한다.

그런데 집을 싸게 내놓았다는 것은 뭔가 이유가 있다는 말이다. 

개인 사정 때문인지 대출 인지 등 정확하게 파악해 볼 필요가 있다.

하자가 없는데 싸게 나왔다? 사기 일수도 있으니 의심부터 하자.

 

- 개인 사정인 경우

해외 이민 , 직장이동 등 개인 사정에 의해 집을 싸게 내놓았다면 비교적 위험성이 적고 안전하게 거래할 수 

있다. 이런 경우는 최대한 빠른 시간 내에 집을 팔아서 이민 , 이사 등을 가고 싶어 한다. 

잘 흥정할 경우보다 싸게 집을 살 수도 있다.

 

- 대출이 많은 경우

급매로 사려고 하는 집이 전세대출을 많이 안고 있는 경우에는 집 담보로 한 대출이 어려울 수 있다.

대출을 받아 급매물을 사려고 한다면 대출 가능 여부 , 대출금액 , 대출 승계 여부 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

또한 등기부등본상 전세권 설정 등기를 확인해서 전세대출이 얼마나 이루어졌는지도 알아봐야 한다.

대출 계획을 세우지 않고 무작정 급매로 집을 살 경우 자칫 돈이 부족해서 계약 파기로 인한 손실을 볼 수 있다.

 

- 권리관계가 복잡한 경우

등기부등본상 주인 변경이 잦거나 복잡한 권리관계 ( 저당권 , 가압류 등 )가 얽혀 있다면 되도록 피하는 것이

좋다.

 

http://www.iros.go.kr/

대법원 인터넷등기소

 

b. 주변시세를 파악하자.

일반적 급매는 주변 시세보다 5% ~ 10% 싸게 나오는 경우가 대부분이다.

국교 교통부 실거래가 등을 통해 최근 거래 가격을 확인해야 하며 인근 부동산을 방문해 정확하게 주변시세와

급매물의 매매 가격을 확인해야 한다.

참고로 주변의 평판이 좋은 부동산을 방문하는 것이 좋으며 평소에 부동산 중개업자와 친분을 쌓아 두는

것이 좋다. 차후 급매가 나오면 빠른 정보를 얻을 수 있기 때문이다.

 

c. 현장조사

반드시 여기저기 알아보고 현장조사를 해야 한다.

급매물의 경우 단순히 서류상으로만 확인해서는 안 된다. 오래되어 노후 정도가 심하거나 교통이 나빠

앞으로의 발전 가능성이 낮을 수 있기 때문이다. 

 

d. 서두르지 말자.

"너무 싸서 금방 팔릴 수 있습니다."라고 말하며 계약을 서두르는 경우도 있다.

낭패를 보기 싫다면 최소한 두 군데 이상의 부동산을 방문해 객관적으로 비교해 볼 필요가 있다.

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3. 일반 매매로 살 때 주의사항

 

a. 개발호재 여부

새아파를 분양받아 사려고 한다면 개발호재가 있는지 없는지 확인하는 것이 좋다.

판교의 경우 현대백화점 개점 , 김포 한강신도시의 경우 도시철도 등

개발호재가 있는 새 아파트를 분양받아 사게 되면 집값이 상승할 가능성이 매우 크다.

평소 경재 신문 등을 읽으며 개발호재가 있는 지역의 새 아파트 분양소식에 대해 지속적인

관심을 가질 필요가 있다. 

단 거품이 끼어 있는 경우도 있으니 시세 비교는 반드시 하자.

 

https://land.naver.com/

네이버 부동산

 

b. 미분양 아파트

미분양 아파트는 많은 장점을 가지고 있다. 

청약통장이 없어도 되고 동 호수 선점 및 각종 혜택 ( 계약금 할인 , 중도금 후불제 , 무이자 대출 등 ) 도 있다.

하지만 왜 미분양인지 그 이유는 정확하게 확인해야 한다.

 

c. 재개발 집

재개발이란 오래된 집과 주변시설을 허물고 새롭게 집는 것이다.

재개발 지역에 집을 가지고 있는 사람은 "조합원"이라는 자격을 부여받고 새롭개 지은 아파트를 보다 싸게

살 수 있다. 

 

- 관할구청에서 재개발계획을 확인하자.

여기저기 들려오는 말만 믿지 말고 구청을 방문해 토지이용계획 확인원을 확인하자

 

http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp

불러오는 중입니다...

 

- 5년 이상 장기간을 바라보고 투자하자.

조합원 간의 단합이 안되 재개발 자체가 무산되는 경우도 있으니 추진위원회와 조합 사무실을 자주 

방문해서 진행상황 등의 변동 유무를 확인하자.

 

- 손해를 볼 수도 있다.

조합원에게 새로 지은 아파트를 분양할 때 기존에 갖고 있는 집과 땅을 감정해서 가격을 평가하게 된다.

감정 가격이 분양가보다 낮을 경우 차이만큼 돈을 더 내야 하는 경우가 발생할 수 있으니 본인이 산

집과 땅의 감정가격이 얼마 정도 되는지 따져봐야 한다.

 

d. 현장조사를 해야 한다.

재개발은 투자 목적이다. 투자가치가 있는지 잘 판단해 봐야 하므로 서류만 확인할 것이 아니라 현장조사를 통해

높은 가격을 받을 수 있는지도 확인해야 한다. 

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4. 모든 집을 살때 주의사항

 

a. 계약서를 잘 쓰자.

통상 부동산 중개업자가 부동산 매매계약서를 준비한다.

보통 제대로 읽보 보지도 않은 채 기계적으로 체크한 부분만 쓰게 되는데 나중에 분쟁이나 다툼의 소지가

있을 수 있기 때문에 중개업자에게만 의지하지 말고 꼼꼼하게 읽어 보면서 신중하게 써야 한다.

 

b. 계약 내용

매매대금 , 중도금 , 잔금 등을 정확하게 써야 한다. 

특히 금액은 아라비아 숫자 대신 한글로 쓰는 것이 실수를 줄일 수 있는 방법이다.

또한 중도금이 없는 경우 공란으로 비워두지 말고 "해당 없음"이라고 명확하게 쓰자.

 

c. 특약사항

소소한 내용이라도 모두 쓰길 바란다.

계약위반시 발생하는 손해배상금액 등을 특약사항에 쓰는 것이 좋다.

 

d. 매도인 , 매수인

등기부등본과 주민등록증을 대조 확인해서 계약상대방이 본인이 맞는지 확인해야 한다.

특히 대리인의 경우 주민등록증 , 위임장 , 위임인의 인감증명서를 확인해야 한다.

날인은 인감도장으로 사용하되 매매 계약서를 수정할 사항이 있다면 빨간색 펜으로 

두줄을 그어 말소한 후 정정날인을 하면 된다.

계약금 영수증도 꼭 챙기자!

 

e. 세금을 확인하자.

집을사면 내는 세금이 취득세다.

내 돈으로 집을 사는데 왜 세금을 내야 하는지 이해가 안 갈 수도 있지만 국가에서 정한 법이다.

 

https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHA0R0#

지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)

그리고 집을 팔 때도 세금 즉 양도소득세를 내야 한다.

http://www.serve.co.kr/maemul/pop_cal.asp

부동산써브 - 양도소득세 계산기