03. 임야(산)투자

1. 돈 되는 임야! 지목변경

 

임야의 뜻은 산림과 들판을 이루는 숲 , 습지 , 황무지 등의 토지를 의미한다.

임야에 투자할 때는 "지목변경"이라는 방법을 활용해 그 가치를 높일 수 있다.

임야는 농지에 비하면 까다로운 규제로 개발하기 힘든 것은 사실이다.

하지만 반대로 생각하면 지목변경을 할 경우 큰 차익을 얻을 수 있는 것도 사실이다.

임야는 농지보다 3/1에서 5/1 정도로 저렴해 건축비용이 크게 절감되는 장점이 있다.

임야에서의 지목변경은 산지전용 또는 개발행위허가를 획득하고 허가 사항에 대한

준공 검사가 완료되어야 한다.

또한 준공을 획득하려면 인허가시 사업계획에 제시한 건물 신축 등의 목적사업이 완료되어야만

준공이 가능하다.

임야를 투자할때는 임야 그 자체를 활용한 사업도 계획하는 것이 좋다.

예를 들어 버섯이나 약초 , 수목원 , 자연휴양림 , 동물 축사 등으로 사업을 할 수 있다.

기업형 투자자의 경우 스키장이나 골프장을 짓기 위해 임야를 구입하기도 한다.

 

산을 좋아하는 사람들은 근처 산이든 멀리 있는 산이든 쉬는 날마다 올라가기 마련인데

걷다 보면 산에 있는 나물들이 보여 쪼그려 앉아 캐기 마련이다.

하지만 임야를 구입해 사업을 하는 사람들 입장에서는 이러한 불청객들이 커다란 골칫거리이다.

요즘은 유기농 , 야생이라는 프리미엄을 위해 경지를 정리하지 않고 경작하는 사람들도 많이 있다.

앞으로는 산에서 나물이나 버섯을 무작정 뜯기 전에 주변부터 (CCTV) 살펴보는 게 좋다.

허가 없이 채취하면 절도죄에 해당되 7년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수도 있다.

 

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2. 주의사항

 

토지투자에서 절대적으로 피해야 할 것이 절대농지다. 

임야에도 피해야 할 산지가 존재한다. 바로 "보전산지"다.

보전산지는 절대농지와 같은 개념으로 개발이 엄격하게 제한되어 있다.

따라서 임야 , 농지 할것없이 "보전"이란 단어가 붙으면 일단 피하고 보자.

또 중요하게 봐야 될것이 있는데 임야의 경사도가 25도 이상 가파르고 나무가 울창하게 있다면

보호해야 하는 산으로 분류되 개발허가를 받기가 매우 어렵다.

마지막으로 "사방사업"으로 지정된 땅인지도 확인해야 한다. 

사방사업은 황폐화된 땅을 복구하거나 붕괴된 산의 모래날림을 방지하기 위해 공작물을 설치는 사업이다.

사방사업으로 지정된 임야는 10년 이상이 경과된 후에나 전용이 가능하다는 점을 명심하자.