부동산 경매에서 가장 중요한 부분이 현장조사 = 임장활동이라고 할 수 있다. 서류에서 본 물건과 현장에서 본 물건은 분명 다르다. 힘들다는 생각보단 배우고 공부한다는 생각으로 임하길 바란다. a. 현장가기 전 반드시 시세를 확인하자. - 국토교통부 실거래가 http://rtmobile.molit.go.kr/ 국토교통부 실거래가 공개시스템 rtmobile.molit.go.kr - 네이버 부동산 https://new.land.naver.com/complexes?ms=37.3595704,127.105399,11&a=APT:JGC:ABYG&e=RETAIL 네이버 부동산 네이버 부동산 m.land.naver.com - KB 부동산 https://onland.kbstar.com/quics?page=okbland&Q..

1. 배당분석 모르면 임차인이 보증금 떠안는다. 배당은 부동산을 경매로 판 돈을 채권자들에게 나누어주는 것이며 배당분석은 채권자들이 얼마만큼의 돈을 돌려받는지를 확인하고 분석하는 과정이다. 2. 물권 (흡수 배당)은 몰빵, 채권(인수 배당)은 균등 배당분석을 할려면 배당 원칙을 알고 있어야 한다. - 흡수배당 : 설정 순위가 늦은 채권자들의 배당금까지 흡수해서 돈을 모두 돌려받는 것 - 인분배당 : 순위에 상관없이 공평하게 나누어 돌려받는 것 구분 물권 (흡수배당) 채권 (인분배당) 권리내용 부동산에 대한 권리 채무자에 대한 권리 권리변동 공시필요 공시 안함 배당 우선순위 있음 없음 효력범위 절대권 (제 3자에게도 효력) 상대권 (채무자에게만 효력) 종류 근저당권 전세권 유치권 지상권 기타 가압류 임대차..

권리분석이란? 부동산의 권리와 관계 등에 하자가 있는지 여부를 확인하고 분석하는 과정이다. 권리분석을 잘못하게 되면 낙찰잔금이외에 추가비용을 더 내서 시세 대비 휠씬 비싼 금액으로 부동산을 살수 있기 때문에 매우 중요하다. 1. 커트라인은 말소기준권리 권리분석을 단순하게 알라면 "말소기준권리"를 알고 있어야 한다. - 종류 a. 저당권 (근저당권) b. 압류 (가압류) c. 담보가등기 d. 경매개시결정등기 e. 전세권 (경매신청을 하거나 배당요구를 한 경우 ) 예를 들어 사진을 보면 근저당에 말소기준등기가 적혀 있고 소멸 여부는 말소기준등기 기준으로 아래는 전부 소멸로 되어 있다. 결과적으로 말소권리기준으로 인수할 권리가 있는지 없지만 따져보면 된다. 인수할 권리가 소유권 외에 없다면 경매에 참여해서 투..

1. 종류 부동산 경매 공매 (국가가 주체가 되어 공적기관에 의해 이루어 짐) 법원 경매 (흔히 말하는 경매) 강제경매 (강제로 집행할 수 있는 권한인 집행권원에 의해 신청) 임의경매 (담보권에 의해 신청) 큰 차이는 없지만 강제경매는 취소 절차가 복잡하고 임의경매는 취소 절차가 간단한다. 용어가 어렵게 느껴질수 있지만 절차는 크게 달라지지 않으니 개념만 이해하고 넘어가자. 2. 경매의 절차 - 1단계 : 경매신청 돈을 받지 못한 채권자가 경매 신청서와 첨부서류를 작성해서 법원에 정식으로 제출한다. 법원은 채무자의 부동산이 경매로 팔릴 것을 알리는 경매개시 결정 정본을 채무자에게 송부한다. - 2단계 : 배당요구종기 결정 , 공고 용어가 어려울수 있는데 배당은 법원이 경매로 부동산을 판돈을 채권자에게 나..

1. 용어부터 어려운 경매 주변을 둘러보면 부동산을 수십 채 갖고 있는 월급쟁이 부자들이 있는 반면 조그만 돈으로 오로지 부동산 경매를 통해서 부자가 된 사람도 있다. 하지만 인생이 결코 쉽지 않다. 부동산 경매를 시작하려고 하면 가장 먼저 벽에 부딪히는 게 "어려운 용어와 방대한 내용"이다. 그렇다고 비싼 수강비를 내면서 부동산 경매 강의를 들어봐도 큰 도움이 될지는 의문이다. 또한 부동산 경매는 너무 방대하고 특수한 사례가 많아 항상 일과 시간에 쫓기는 사람들에게는 사실상 힘들다고 봐야 한다. 답은 현장에 있다! 부동산 경매는 현장에서 발로 뛰어다니면서 배우는 공부가 제일 중요하다. 책이나 강의를 통해 완벽한 이론 공부를 끝낸 후 현장에 가기보단 이론이 좀 부족하더라도 현장에서 더 많이 뛰어 부족한 ..